Sachwertverfahren – Immobilienbewertung für Einfamilienhäuser
Sachwertverfahren: Die Wertermittlung für Einfamilienhäuser
Wer den Wert seiner Immobilie professionell ermitteln lassen möchte, sollte das passende Bewertungsverfahren wählen. Besonders für eigengenutzte Ein- und Zweifamilienhäuser eignet sich das Sachwertverfahren.
Wie funktioniert das Sachwertverfahren?
Im Gegensatz zum Vergleichs- oder Ertragswertverfahren wird beim Sachwertverfahren der Bodenwert separat vom Gebäudewert berechnet. Anschließend werden diese Werte addiert. Der Bodenwert wird häufig mit dem Vergleichswertverfahren ermittelt, während für den Gebäudewert die Herstellungs- oder Wiederherstellungskosten herangezogen werden.
Faktoren für die Gebäudewertermittlung
Die Berechnung des Gebäudewertes umfasst:
- Wohnfläche und Bauqualität
- Ausstattung der Immobilie
- Außenanlagen wie Terrassen, Garagen oder Gärten
Der ermittelte Wert entspricht den Baukosten, die bei einem Neubau in gleicher Form anfallen würden. Unterschiede ergeben sich beispielsweise zwischen einem freistehenden Einfamilienhaus und einem Reihenmittelhaus, dessen Baukosten pro Quadratmeter niedriger angesetzt werden.
Abnutzung und Restnutzungsdauer
Die Wertminderung einer Immobilie wird durch die Abnutzung und die Restnutzungsdauer bestimmt. Bei Wohnimmobilien gehen Sachverständige von einer Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren aus, wobei sich der Wert pro Jahr um 1,25 Prozent reduziert. Beispiel:
Eine Immobilie mit errechneten Baukosten von 200.000 Euro verliert in 10 Jahren 25.000 Euro an Wert, sodass der Gebäudewert 175.000 Euro beträgt. Mit Modernisierungen wie einer neuen Heizungsanlage, isolierten Fenstern und Fassade kann der Wert wieder steigen und sogar Neubaustandard erreichen.
Marktanpassungsfaktor
Zum Abschluss wird der Marktanpassungsfaktor angewendet, um den Sachwert in Relation zur Nachfrage und vergleichbaren Immobilien zu setzen. Immobilien in ländlichen, strukturschwachen Regionen haben oft einen niedrigeren Verkehrswert als Objekte in gefragten Stadtlagen oder Metropolen.
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Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Fall von einem Rechtsanwalt oder Steuerberater prüfen.
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