Sachwertverfahren – Immobilienbewertung für Einfamilienhäuser

Sachwertverfahren: Die Wertermittlung für Einfamilienhäuser

Wer den Wert seiner Immobilie professionell ermitteln lassen möchte, sollte das passende Bewertungsverfahren wählen. Die Wahl des Verfahrens hängt dabei von der Art der Immobilie und ihrer Nutzung ab. Für eigengenutzte Ein- und Zweifamilienhäuser ist das Sachwertverfahren besonders geeignet. Es bietet eine realistische Einschätzung des Wertes, indem es sich auf die baulichen und wirtschaftlichen Eigenschaften der Immobilie konzentriert. Doch wie funktioniert dieses Verfahren, und wann ist es die beste Wahl?

Was ist das Sachwertverfahren?
Das Sachwertverfahren ist ein Bewertungsverfahren, das den Wert einer Immobilie anhand der Kosten ermittelt, die erforderlich wären, um sie in ihrem aktuellen Zustand neu zu errichten. Dabei werden verschiedene Faktoren berücksichtigt, um eine präzise Bewertung zu gewährleisten:

  • Baukosten: Die Herstellungskosten der Immobilie werden auf Basis der aktuellen Baupreise berechnet. Dazu gehören Kosten für Materialien, Bauausführung und technische Ausstattung.
  • Abnutzung: Der Zustand der Immobilie wird analysiert, um altersbedingte Abnutzungen oder Modernisierungen zu berücksichtigen.
  • Grundstückswert: Der Wert des Grundstücks wird separat ermittelt und dem Sachwert der Immobilie hinzugefügt.

Wann eignet sich das Sachwertverfahren?
Das Sachwertverfahren ist besonders geeignet für:

  • Eigengenutzte Immobilien: Ein- und Zweifamilienhäuser, die nicht zur Kapitalanlage dienen, werden häufig mit diesem Verfahren bewertet.
  • Individuelle Objekte: Immobilien, die sich nicht mit anderen Objekten vergleichen lassen, wie z. B. exklusive Architektenhäuser oder denkmalgeschützte Gebäude.
  • Immobilien ohne Ertragsorientierung: Das Verfahren ist ideal, wenn die Immobilie nicht für die Generierung von Mieteinnahmen genutzt wird.

Vorteile des Sachwertverfahrens
Das Sachwertverfahren bietet einige klare Vorteile:

  • Objektivität: Die Bewertung basiert auf nachvollziehbaren Bau- und Grundstückskosten sowie auf einer sachlichen Analyse des Zustands.
  • Individuelle Betrachtung: Das Verfahren berücksichtigt die spezifischen Merkmale und Besonderheiten der Immobilie, was zu einer realistischen Wertermittlung führt.
  • Unabhängigkeit vom Markt: Im Gegensatz zu anderen Verfahren wird der Wert nicht direkt von Angebot und Nachfrage beeinflusst.

Professionelle Unterstützung nutzen
Eine präzise Bewertung erfordert Fachwissen und Erfahrung. Ein qualifizierter Gutachter oder Immobilienexperte kann das Sachwertverfahren professionell anwenden und sicherstellen, dass alle relevanten Faktoren korrekt berücksichtigt werden. Zudem kann er die Ergebnisse verständlich erklären und Sie bei weiteren Schritten wie Verkauf oder Versicherung beraten.

Fazit: Für eigengenutzte Ein- und Zweifamilienhäuser ist das Sachwertverfahren eine bewährte Methode, um den Immobilienwert realistisch und unabhängig vom Markt zu ermitteln. Mit der Unterstützung eines Experten erhalten Sie eine fundierte Grundlage, um fundierte Entscheidungen zu treffen – sei es für einen Verkauf, eine Finanzierung oder die Absicherung Ihrer Immobilie.

Wie funktioniert das Sachwertverfahren?

Im Gegensatz zum Vergleichs- oder Ertragswertverfahren wird beim Sachwertverfahren der Bodenwert separat vom Gebäudewert berechnet. Anschließend werden diese Werte addiert. Der Bodenwert wird häufig mit dem Vergleichswertverfahren ermittelt, während für den Gebäudewert die Herstellungs- oder Wiederherstellungskosten herangezogen werden.

Faktoren für die Gebäudewertermittlung

Die Berechnung des Gebäudewertes umfasst:

  • Wohnfläche und Bauqualität
  • Ausstattung der Immobilie
  • Außenanlagen wie Terrassen, Garagen oder Gärten

Der ermittelte Wert entspricht den Baukosten, die bei einem Neubau in gleicher Form anfallen würden. Unterschiede ergeben sich beispielsweise zwischen einem freistehenden Einfamilienhaus und einem Reihenmittelhaus, dessen Baukosten pro Quadratmeter niedriger angesetzt werden.

Abnutzung und Restnutzungsdauer

Die Wertminderung einer Immobilie wird durch die Abnutzung und die Restnutzungsdauer bestimmt. Bei Wohnimmobilien gehen Sachverständige von einer Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren aus, wobei sich der Wert pro Jahr um 1,25 Prozent reduziert. Beispiel:

Eine Immobilie mit errechneten Baukosten von 200.000 Euro verliert in 10 Jahren 25.000 Euro an Wert, sodass der Gebäudewert 175.000 Euro beträgt. Mit Modernisierungen wie einer neuen Heizungsanlage, isolierten Fenstern und Fassade kann der Wert wieder steigen und sogar Neubaustandard erreichen.

Marktanpassungsfaktor

Zum Abschluss wird der Marktanpassungsfaktor angewendet, um den Sachwert in Relation zur Nachfrage und vergleichbaren Immobilien zu setzen. Immobilien in ländlichen, strukturschwachen Regionen haben oft einen niedrigeren Verkehrswert als Objekte in gefragten Stadtlagen oder Metropolen.

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Robert Schüßler
Immobilienbewerter (EIA und IHK)
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Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Fall von einem Rechtsanwalt oder Steuerberater prüfen.

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