PRIX & MARCHE

ÉVOLUTION DES PRIX SUR LE MARCHÉ IMMOBILIER

Comment les différentes évolutions de prix se sont-elles produites ?

Comme tout marché d’investissement, le marché immobilier se caractérise également par certaines fluctuations de valeur. Fondamentalement, le marché immobilier réagit plus lentement que les autres classes d’actifs, mais finalement, comme tout autre marché, suit la logique de l’offre et de la demande. Diverses raisons expliquent les variations de la demande. Comme cela a été observé pendant des années, les prix de l’immobilier en général peuvent augmenter car les banques peuvent émettre des prêts immobiliers bon marché en raison du niveau historiquement bas des taux d’intérêt. Cependant, cela est parfois également dû à de forts facteurs liés à la localisation. Si un aéroport est construit à proximité d’un quartier, les prix peuvent baisser en raison du bruit des avions. Ils peuvent augmenter si la qualité de vie ou simplement l’image d’un quartier s’améliore en raison de l’afflux de groupes à revenu élevé ou si un paysage de parc attrayant est créé. Ces paramètres exemplaires montrent clairement comment la valeur de la propriété peut changer pour le meilleur ou pour le pire pour le vendeur. Bien que l’immobilier soit fondamentalement un investissement solide, des fluctuations de prix peuvent survenir à court et moyen terme.

Lors de la vente de votre maison ou de votre appartement, vous devez toujours vous fier à une évaluation immobilière professionnelle. Vous recevrez ceci d’un courtier expérimenté, entre autres. En plus des facteurs mentionnés ci-dessus, il peut également inclure d’autres aspects dans l’évaluation. Par exemple, il a une très bonne connaissance locale et peut évaluer les développements futurs sur le marché immobilier local. Il connaît la dynamique des prix locaux. Il regarde aussi l’objet lui-même. En tant que personne neutre, il peut mieux évaluer dans quelle mesure, par exemple, l’intérieur installé en permanence influencera la valeur ou la popularité de l’aménagement de la pièce respective. De plus, il regarde non seulement la propriété, mais consulte également les documents sur la propriété pour déterminer le prix. L’extrait du cadastre précise si les baisses de prix dues au droit au logement ou à l’usufruit sont à prendre en compte. Dans le cas des biens loués, il est intéressant de voir ce qu’il y a dans le bail et à combien s’élève le loyer net. En fin de compte, vous recevez le prix d’offre optimal, qui est le début d’un processus de commercialisation réussi.

PRIX DE L’IMMOBILIER EN ALLEMAGNE

Reconnaître que les prix de l’immobilier sont trop élevés

Lorsqu’il s’agit d’investir dans l’immobilier, l’évolution de la valeur doit être prise en compte dès le départ. L’idée d’investir dans une bulle qui est sur le point d’éclater semble particulièrement catastrophique. Il est donc intéressant de reconnaître très tôt si une situation de marché est en surchauffe ou non. Pour un premier classement, il permet de répondre à trois questions :

Les prix de l’immobilier sont-ils encore raisonnables ?

Des prix immobiliers très élevés ne sont pas nécessairement à eux seuls le signe d’une bulle immobilière. Ce qui est plus important ici est de savoir s’ils entretiennent une relation saine avec l’évolution des loyers et des salaires. Il est donc important que ces évolutions soient suivies de près. Dans l’ensemble, les loyers et les salaires augmentent continuellement en Allemagne. En moyenne, les ménages allemands consacrent 20 à 40 % de leur revenu net au loyer. On en déduit qu’aucune formation de bulles n’est à craindre. A Berlin, cependant, les prix d’achat et de location s’écartent de plus en plus. Dans les endroits populaires de Berlin, dans le ring S-Bahn, vous trouverez difficilement des appartements neufs à moins de 7 000 € le mètre carré. Ici, vous devez également tenir compte du temps qu’il faudra pour récupérer l’investissement par le biais du loyer.

La construction va-t-elle bien au-delà du besoin d’espace de vie ?

Comme auparavant, trop peu est construit en Allemagne pour répondre à la demande d’espace de vie. Cela s’applique en particulier aux zones métropolitaines. A Berlin notamment, la demande de surfaces habitables dans les quartiers convoités est loin d’être satisfaite. Ceci est renforcé par la tendance continue selon laquelle de plus en plus de personnes sont attirées vers les zones métropolitaines – en particulier vers Berlin. La capitale croît encore d’environ 40 000 habitants par an. Dans les zones rurales, cependant, les choses sont complètement différentes. Il n’est pas rare que de nouveaux lotissements soient construits sans répondre à la demande. L’achat d’une copropriété vaut toujours la peine, surtout dans les quartiers qui se développent actuellement le plus. A Berlin, par exemple, cela s’applique à des quartiers tels que Charlottenburg, Moabit ou Friedrichshain. Les propriétaires-occupants profitent également de l’emplacement attractif du quartier branché en plein essor.

La dette de crédit des propriétaires est-elle disproportionnée ?

Une bulle a éclaté aux USA en 2008 suite à l’énorme surévaluation structurelle de l’immobilier. Pendant de nombreuses années, un système de prêt lâche a été mis en place ici, ce qui a finalement alimenté la hausse des prix. Quelque chose comme ça peut-il aussi menacer en Allemagne ? Ce scénario est plutôt improbable pour l’Allemagne. Les directives de crédit, en particulier les exigences relatives au montant des fonds propres, mais aussi le contrôle de solvabilité réglementé par la loi, ont tendance à être trop restrictives plutôt que trop laxistes en Allemagne. Fondamentalement, les Allemands ont un tout autre rapport à la dette et sont beaucoup plus prudents face au passif. Par rapport au produit intérieur brut, la dette des ménages privés en Allemagne est d’environ 60 %. A titre de comparaison : au Danemark, c’est plus de 120 % !