Ertragswertverfahren: Den Wert Ihrer Immobilie richtig berechnen

Wie viel ist Ihre Immobilie wirklich wert?

Der Wert einer Immobilie kann auf verschiedene Arten ermittelt werden. Eine dieser Methoden ist das Ertragswertverfahren. Es wird vor allem bei Immobilien angewandt, die regelmäßige Einnahmen generieren. Doch ist es auch das richtige Verfahren für Ihre Immobilie? Lesen Sie weiter, um es herauszufinden.

Was ist das Ertragswertverfahren?

Beim Ertragswertverfahren steht der Ertrag im Vordergrund, den eine Immobilie erwirtschaften kann – der sogenannte Rohertrag. Dieser berücksichtigt die nachhaltig erzielbaren Mieteinnahmen, basierend auf ortsüblichen Mietpreisen, und nicht auf den aktuell erzielten Mieten (Ist-Mieten).

Das Verfahren wird hauptsächlich bei Mehrfamilienhäusern, Bürogebäuden, Geschäftshäusern, Einkaufszentren, Parkhäusern und ähnlichen Immobilien angewendet. Ziel ist es, den potenziellen Gewinn für einen Käufer zu berechnen.

Wie funktioniert die Berechnung?

• Grundstückswert: Der Bodenwert wird separat berechnet, oft mithilfe des Vergleichswertverfahrens.
• Bauwerkswert: Der Wert der baulichen Anlagen wird auf Basis der erzielbaren Mieteinnahmen abzüglich der Bewirtschaftungskosten (Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfälle) ermittelt.
• Gesamtertragswert: Aus Grundstücks- und Bauwerkswert ergibt sich der Gesamtertragswert der Immobilie.

Es gibt zwei Varianten des Verfahrens:

• Vollständiges Ertragswertverfahren: Hier wird zusätzlich die Bodenwertverzinsung berücksichtigt, basierend auf dem lokalen Liegenschaftszinssatz.
• Einfaches Ertragswertverfahren: Dieses Verfahren verzichtet auf die Bodenwertverzinsung und konzentriert sich ausschließlich auf die baulichen Anlagen.

Was beeinflusst den Verkehrswert?

Wie bei anderen Verfahren können besondere Gegebenheiten den Verkehrswert positiv oder negativ beeinflussen:

• Eine frisch sanierte Immobilie mit modernen Anlagen und hohem Vermietungspotenzial erzielt einen höheren Verkehrswert.
• Eine Immobilie mit Sanierungsbedarf (z. B. veraltete Heizung, ungedämmte Fassade) wird entsprechend niedriger bewertet.

Wichtig: Der Wert des Bodens kann schwanken, während der Gebäudewert alters- und abnutzungsbedingt tendenziell sinkt. Regelmäßige Investitionen sind daher entscheidend, um den Wert und die Mieteinnahmen stabil zu halten.

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Sie möchten wissen, wie viel Ihre Immobilie wert ist und ob das Ertragswertverfahren die richtige Methode ist? Lassen Sie sich von uns beraten.

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Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Fall von einem Rechtsanwalt oder Steuerberater prüfen.

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