Bewertungsverfahren im Ăberblick: Das Vergleichswertverfahren
Vergleichswertverfahren: Immobilienwert realistisch einschätzen
Das Vergleichswertverfahren kommt vor allem dann zum Einsatz, wenn es fßr die betreffende Immobilienart ausreichend ähnliche Objekte gibt. Typische Beispiele sind Eigentumswohnungen, unbebaute Grundstßcke oder Reihenhäuser. Je mehr vergleichbare Verkaufsfälle vorliegen, desto präziser lässt sich der Immobilienwert bestimmen.
Wann ist das Vergleichswertverfahren sinnvoll?
Eine GroĂstadtwohnung bietet sich fĂźr dieses Verfahren an, weil sich oft ähnlich geschnittene und gleich ausgestattete Einheiten im selben Haus oder in unmittelbarer Nachbarschaft finden. Fehlt eine ausreichende Anzahl ähnlicher Objekte, ist das Sachwertverfahren in der Regel die bessere Alternative.
Datengrundlage fĂźr den Vergleich
Das Vergleichswertverfahren stßtzt sich auf die Kaufpreissammlungen des Ürtlichen Gutachterausschusses. Diese enthalten anonymisierte Informationen ßber abgeschlossene Immobilienverkäufe. Mit diesen Daten kann ein Sachverständiger zuverlässige Rßckschlßsse auf den Wert einer Immobilie ziehen.
Eine weitere Informationsquelle ist die Bodenrichtwertkarte, die von den Gutachterausschßssen bereitgestellt wird. Sie zeigt bauliche NutzungsmÜglichkeiten, Grundstßckswerte und Preisdynamiken in unterschiedlichen Lagen auf. Durch den Abgleich mit solchen Richtwerten lässt sich der Immobilienwert weiter präzisieren.
Zu- und Abschläge berßcksichtigen
Neben Lage und GrĂśĂe der Immobilie flieĂen auch individuelle Faktoren in die Berechnung ein. Liegt das Objekt an einer lauten HauptstraĂe oder ist es UmwelteinflĂźssen ausgesetzt, mindert das den Wert. Umgekehrt kann eine besonders ruhige Lage oder ein gepflegtes Umfeld den Wert erhĂśhen.
Vermietete Wohnung vs. bezugsfreie Immobilie
Ist die Wohnung vermietet und soll als Kapitalanlage verkauft werden, mßssen Käufer unter Umständen eine Eigenbedarfskßndigung aussprechen, um selbst einzuziehen. Das mindert aus Käufersicht die Attraktivität. Entsprechend setzen Experten den Wert einer vermieteten Wohnung etwa 20 % niedriger an als den einer vergleichbaren, bezugsfreien Einheit.
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Robert SchĂźĂler
Immobilienbewerter (EIA und IHK)
